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地产业并未进入死胡同

发布时间:2021-10-14 20:16:16 阅读: 来源:蝶阀厂家

地产业并未进入死胡同

地产业并未进入死胡同 更新时间:2010-9-20 6:31:03   越来越多的证据表明,“金九银十”在实实在在地来临。尤其在二、三线城市,刚需是比较确切的。那么,成交量的大幅提升,会引发价格的大幅上涨吗?这是第一个问题;第二个问题是对第一个问题回答的延续,也就是,首先,如果价格大幅上涨,政策走势会如何?其次,如果房价在成交量大幅上涨的同时,没有出现价格的大幅攀升,政策又会怎样?  市场的看法是,量增-价涨-政策调控-价跌-量缩,地产进入死胡同。笔者的判断是,短期来看,住房价格不会出现大幅上涨,也就是说年内全国房价涨幅不会超过10%,在这个前提下,地产调控政策会保持相对平稳。  如果是这样一种结果、这样一种局面出现,将是目前市场大多数参与者不曾想到的。现在流行的看法是,房地产市场将遭遇第二轮政策打压,房价将在政策打压下出现20%左右的调整,成交量也会出现第二次萎缩。在此背景下,房地产行业才会在明年晚些时候出现真正的投资机会。  我无意于否认这一观点,实际上这个观点也存在变成现实的可能,也就是说地产股存在阶段性调整的可能。当然这是短期运行的情况,但因为我们的思路还主要聚焦于中长期市场的运行格局,所以,短期判断无需给予太大“权重”。  另一方面,这个观点也存在错误的可能。第一,未来政策的主基调还是强调政策的稳定性,而不是加码。温总理在天津达沃斯论坛指出,我们将坚持把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心,把稳定政策作为宏观调控的主基调,保持政策的连续性、稳定性,增强调控的针对性、灵活性,进一步巩固和发展好的势头。  所以,政策的意图并不想出现较大的摇摆,而是希望稳定,进而给社会以稳定的预期,最终给实体经济以休养生息机会。  在这个过程中,房地产市场更大的可能性是,按照自身的规律去运行,除非房价出现大幅上行,但这种局面出现的可能性是不大的。因为投资者已经被设定预期:如果房价大幅上行,政策将严厉打压。  第二,从中长期看,中国住宅供不应求是相对确定的。当前我国户均住房为0.87套,很显然住宅的基本需求并未满足。这是我们在历次房地产调控中看到,房价难以出现较长时间回落的根本原因。  第三,真实通胀水平。过去十年,以M2增速减去GDP增速的真实通胀水平,大体在10%左右;房价过去十年的复合增速也大体在10%左右。未来中国真实通胀水平会有一定程度回落,但也会在7%至8%的水平,预示房价中长期上涨压力还是明显的。  第四,如果我们再关注近期土地市场的运行情况,会得出更加明确的判断。  经历4、5、6月份的低迷后,土地市场在8月份和9月份再度出现明显上扬的势头。从今年的情况看,土地市场又考验了一下地产商的智慧。回头看,今年4月是抄底土地的良机。这期间,保利买了400亿元土地,万科、恒大也买了数百亿元土地。  站在目前的时点,9月份地价必将再度上扬,因为近期地方拿出了不少好地;同样,年底的地价也会走高。  地价走高,会反过来推动房价的坚挺,“金九银十”几成现实。如此背景下,地产股应该差不到哪里去。  最后,投资者在投资地产股的过程中,需要关注行业的变化前景。过去10年,房地产行业销售金额每年增长约38%,投资增长每年约27%-28%,销售面积增长每年约20%;未来的4-10年之间,房地产行业的主要特点将是销售面积平稳,但是销售金额和房地产投资仍然会稳步增长。也就是说,房地产行业数量型增长的时代结束了,今后必须追求质量型增长。在此背景下,快速销售的发展模式应该趋于尾声,更加值得看好的盈利模式,应该是拿大地块,一二级开发联动的模式,同时具有酒店、写字楼、公寓、住宅等多样化物业形态、批次开发、渐进推进的开发模式,这应该是开发商未来应对形势的、稳妥获利且风险较小的开发模式。

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